Conheça o duplo desconto dos fundos de fundos imobiliários e a oportunidade que ele oferece ao investidor
Você sabia que existe uma forma de comprar fundos imobiliários abaixo do preço de tela? Os fundos de fundos não são desconhecidos, mas pouco é comentado acerca do duplo desconto oferecido por eles atualmente.
O que são os Fundo de Investimento Imobiliário (FII’s)?
Fundos de investimentos são veículos no qual diversos investidores reúnem seus recursos para aplicarem em diversos ativos financeiros. No caso dos fundos imobiliários, se executa a construção, aquisição ou financiamento de imóveis, seja urbano ou rural. O objetivo do investidor é a geração de renda ou juros, que serão distribuídos entre os participantes do fundo, de forma proporcional à quota investida.
A previsibilidade e menor volatilidade do FII’s faz com que ele seja um investimento de renda variável, com “características de renda fixa”, sendo uma das portas de entrada da bolsa para investidores considerados conservadores.
Quanto à base de investidores, 74,3% do capital investido em FII’s é de pessoas físicas, responsáveis por 67,6% do volume negociado¹. Entretanto, essa concentração do mercado pelas pessoas físicas, não só demonstra a popularidade dos FII’s, como também o desinteresse por parte dos investidores institucionais, podendo ser interpretado como um sinal negativo.
E os Fundos de Fundos Imobiliários (FOF’s)?
Nos FOF’s, os investidores organizam seu capital para aplicar em outros fundos imobiliários. Ou seja, ao invés de investir diretamente no ativo final, você aplica em fundos que já possuem uma carteira diversificada de imóveis ou dívidas imobiliárias, tendo assim uma camada adicional de diversificação.
Os fundos de fundos podem ser de gestão ativa ou passiva, permitindo ou não que o gestor monte e faça alterações no portfólio conforme suas convicções. Na gestão ativa, existe mais liberdade para o operador do fundo, desobrigando-o a seguir qualquer índice de referência. A gestão é um grande diferencial, visto que a rentabilidade do fundo está atrelada ao desempenho da carteira que se investe.
O que é o duplo desconto em um Fundo de Fundos?
No mercado de fundos imobiliários é comum que uma carteira composta por bons imóveis seja negociada por preços inferiores ao valor patrimonial. Dessa forma, pode ser mais vantajoso se expor ao imóvel por meio do fundo, do que ir ao ‘mercado real’ para adquirir um com características semelhantes. Vale ressaltar que o valor patrimonial de um fundo imobiliário de tijolo é o valor de mercado dos imóveis no portfólio, subtraindo-se o montante da dívida.
O fundo de galpões logísticos XPLG11 é um dos exemplos de ativos negociados abaixo do valor patrimonial. Pela cotação atual, ele é negociado 20% abaixo do seu patrimônio líquido, ou seja, a cada R$ 80,00 investidos em cotas do fundo, significa que o investidor adquirirá R$100,00 reais de patrimônio.
Nos FOF’s, o valor patrimonial é resultado da somatória do valor de mercado de cada uma das cotas de outros fundos imobiliários que ele possui em carteira. Sendo assim, o valor de mercado real dos imóveis que compõem o portfólio é indiferente para o cálculo.
Exemplificando o duplo desconto em um Fundo de Fundos
Digamos que a carteira de um FOF hipotético, denominado ABCD11 possua R$800 milhões em cotas de quatro outros fundos, divididos em partes iguais. O primeiro deles é um fundo de galpão logístico denominado XPLG11; o segundo é um fundo de Shoppings VISC11; o terceiro é o VINO11, de lajes corporativas; e por fim, o KNCR11, de dívida imobiliária (CRI’s).
Repare que todos os quatro fundos que compõem a carteira hipotética estão sendo negociados com algum desconto em relação ao seu valor patrimonial, formando uma relação média de 0,86. A grande sacada, é que no balanço patrimonial do fundo de fundos, será considerado o valor de mercado dos fundos investidos, sendo insignificante para o cálculo o valor real dos imóveis que compõem a carteira.
O desconto duplo ocorrerá quando não só os fundos dentro da carteira do FOF estejam sendo negociados com desconto, como também o FOF esteja sendo negociado abaixo do valor patrimonial, se distanciando ainda mais do “patrimônio real”.
Perceba que no caso acima, o FOF hipotético ABCD11, é negociado com um desconto de 19% sobre o valor de mercado das cotas de outros fundos, mas se considerarmos o que os outros fundos já estão sendo negociados com certo desconto em relação ao valor de mercado dos imóveis que compõem a carteira dos fundos, o deságio será de 31%, trazendo uma boa margem de segurança ao investidor.
A principal desvantagem dos fundos de fundos é a duplicidade de taxas, pois dos rendimentos serão descontadas as taxas dos fundos investidos, mais a taxa de administração do FOF. Por isso, é comum que sejam negociados com certo desconto em relação ao seu patrimônio, a exemplo do que acontece entre Itaúsa & Itaú, no qual existe um chamado “desconto de holding”
Comprar um FOF com desconto, na prática, é como se você adquirisse outros FII’s do IFIX, por um preço abaixo do de tela. Caso o investidor veja que o desconto no FOF compense a sua taxa, o cenário poderá ser visto como uma oportunidade, pois, apesar das taxas, o Dividend Yield dos fundos de fundos têm sido significativamente superior à média dos fundos que ele investe, em decorrência do desconto no qual são negociados.
Conclusão:
Nesse texto eu te mostrei o conceito do duplo desconto, e como identificá-lo, mas até então, não conheço uma plataforma que dê esses dados prontos. Portanto, caso você queira saber o valor exato do desconto, deverá realizar a média ponderada do preço sobre o valor patrimonial de cada fundo dentro da carteira. De qualquer forma, grande parte dos fundos imobiliários estão sendo negociados abaixo do valor patrimonial, pelo contexto macroeconômico atual; então é provável que na média, a maioria das carteiras de FOF’s também esteja. Sendo assim, fundos de fundos imobiliários podem ser uma opção atraente para investidores que buscam diversificação e profissionalismo na gestão de seus investimentos imobiliários. Devendo ser ponderada a relação entre vantagens e desvantagens.
Lorenzo Kill
Estudante de Direito e Economia
Time de Mídias da UFES Finance
Disclaimer: o texto não possui o propósito de recomendar a compra ou venda dos ativos comentados. Este artigo é apenas para fins informativos e não deve ser interpretado como conselho financeiro ou de investimento.
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